Minden korábbi csúcsot megdöntött a budapesti újlakás-piac 2025-ben, miközben az árak olyan szintre emelkedtek, amely néhány évvel ezelőtt még elképzelhetetlennek tűnt. A fővárosban tavaly több mint tízezer új építésű lakás talált gazdára, ami az elmúlt évtized legmagasabb értéke, annak ellenére, hogy az átlagos négyzetméterár már meghaladta az 1,8 millió forintot. Egyes belső kerületekben pedig ennél is drámaibb a helyzet: a VI. kerületben például átlépték a 3 millió forintos lélektani határt. A piaci fellendülés hátterében egyszerre áll a befektetői aktivitás, az állami ösztönzők hatása és az a sajátos budapesti helyzet, amelyben a kínálat továbbra sem képes érdemben lépést tartani a kereslettel. A számok azt mutatják, hogy a fővárosi lakáspiac még a rendkívüli árak mellett is vonzó maradt, bár egyre több jel utal arra, hogy a fizetőképesség határaihoz közelít.

Rekordév számokban

A Duna House és az Eltinga közös elemzése szerint 2025-ben összesen 10 061 új építésű lakást értékesítettek Budapesten. Ez a szám nemcsak az előző évekhez képest kiugró, hanem az elmúlt tíz év legmagasabb értéke is egyben. Az év eleje különösen erősre sikerült: az első negyedévben 2785 lakás talált gazdára, ami minden addigi negyedéves rekordot megdöntött. A második negyedév sem hozott érdemi visszaesést, ekkor 2485 új lakást adtak el a fejlesztők.

A nyári hónapokban ugyan mérsékelt lassulás volt tapasztalható, ám az év vége újra élénkülést hozott. A negyedik negyedévben 2567 lakás kelt el, ami azt jelzi, hogy a kereslet egész évben kitartott, és nem csupán egyszeri fellendülésről volt szó.

Mi tartotta fenn a keresletet

Az elemzés szerint a stabil kereslet mögött két meghatározó tényező állt. Az egyik a befektetők folyamatos jelenléte a piacon, akik az inflációs környezetben továbbra is biztonságos értékőrző eszközként tekintenek az ingatlanokra. A másik az Otthon Start Program (OSP) volt, amely több nagy volumenű projektben is látványos eladásokat generált.

A hét legsikeresebb negyedéves projekt közül három rozsdaövezeti besorolású volt, ahol az 5 százalékos áfa visszaigényelhető, ami jelentős versenyelőnyt jelentett. Emellett két nagy, kifejezetten az OSP feltételeinek megfelelő fejlesztés is kiemelkedő eredményeket ért el, tovább erősítve a program piaci hatását.

Árak, amelyek új szintre léptek

A fajlagos árak emelkedése 2025-ben folyamatos volt, de a negyedik negyedévben különösen felgyorsult. Budán 3,3 százalékos, Külső-Pesten 3 százalékos, míg Belső-Pesten 1,8 százalékos drágulást mértek egyetlen negyedév alatt. A fővárosi átlagos négyzetméterár az új lakások esetében 1,83 millió forintra emelkedett, ami éves szinten 12,2 százalékos növekedést jelent.

A belső kerületekben ennél is extrémebb árakkal találkozhatunk. A VI. kerületben az átlagos négyzetméterár már meghaladta a 3 millió forintot, míg az I., II. és XII. kerületekben jellemzően 2–2,5 millió forint közötti árszintek alakultak ki. Ezek az árak sok vásárló számára már elérhetetlenek, ami hosszabb távon a kereslet átrendeződéséhez vezethet.

Óvatosabb fejlesztői stratégia

Bár az árak tovább emelkedtek, az év végére a fejlesztők láthatóan óvatosabbá váltak. A negyedik negyedévben a lakások 62 százalékánál nem történt árváltozás, ami arra utal, hogy a fejlesztők igyekeztek stabilizálni a kínálatot. Az áremelések aránya 22 százalék volt, míg az árcsökkentéseké 16 százalék.

Érdekes tendencia, hogy az emelések többsége kisebb, 2,5 millió forint alatti korrekció volt, míg az árcsökkentéseknél gyakoribbak voltak a 2,5–5 millió forintos engedmények. Ez azt jelzi, hogy a piaci szereplők érzékelik a vásárlók fizetőképességének határait, és ennek megfelelően próbálnak alkalmazkodni.

Területi átrendeződés Budapesten

A kereslet területi szerkezete is látványosan átalakult. Külső-Pest szerepe jelentősen megerősödött, részben annak köszönhetően, hogy az OSP-kompatibilis lakások mintegy 60 százaléka itt található. Ennek eredményeként a kerületcsoport részesedése az eladásokból a harmadik negyedévben elérte a 35 százalékot.

Ezzel párhuzamosan Angyalföld súlya mérséklődött, bár továbbra is meghatározó szereplő maradt a budapesti újlakás-piacon. A vásárlók egyre inkább hajlandóak távolabb költözni a belvárostól, ha cserébe kedvezőbb árakat és korszerűbb lakásokat kapnak.

Kilátások 2026-ra

A Duna House előrejelzése szerint 2026-ban a kereslet stabil maradhat, de már mérsékeltebb ütemben. Az árak növekedése várhatóan lassulni fog, különösen a belső kerületekben, ahol a jelenlegi árszintek sok vásárló számára elérhetetlenek. Külső-Pest további erősödése valószínű, miközben a fejlesztők egyre több projekt átadását ütemezik át 2027–2028-ra.

A jelenlegi kínálatban a szabad lakások jelentős része már ezekre az évekre eső átadással szerepel, ami azt jelzi, hogy a piac hosszabb távon is alkalmazkodik a változó keresleti viszonyokhoz.

Összegzés

A budapesti újlakás-piac 2025-ben egyszerre mutatta meg erejét és korlátait. Az értékesítési volumen évtizedes rekordot döntött, miközben az árak új történelmi csúcsokra emelkedtek. A kérdés már nem az, hogy van-e kereslet az új lakásokra, hanem az, hogy meddig képes a piac felszívni az egyre drágább kínálatot. A következő évek választ adhatnak arra, hogy a rekordév egyszeri csúcs marad-e, vagy egy új, tartósan magas árszintű korszak kezdete volt a fővárosi ingatlanpiacon.

Magyar News Online

Magyar News Online: A valóság, első kézből

A Magyar News Online a hiteles tájékoztatás és a független újságírás elkötelezett hírportálja. Nap mint nap azon dolgozunk, hogy olvasóink valós, torzítatlan híreket kapjanak az ország és a világ eseményeiről. Ahhoz, hogy ez így is maradjon szükségünk van az Ön TÁMOGATÁSÁRA is, amit ITTtehet meg.

Célunk, hogy mentesek maradjunk a propagandától, és a tiszta tényeket, valamint objektív elemzéseket helyezzük előtérbe. Olvasóink elsőként értesülhetnek politikai, gazdasági, társadalmi és kulturális hírekről – mindezt megbízható, alapos források alapján.

---

Érdekesnek találtad? Oszd meg!