Az Otthon Start rajtjával új fejezet nyílik a lakáspiacon: a friss szabályok a keresletet a megfizethető, gyorsan elérhető ingatlanok felé terelik, különösen a nagyvárosokban. A piaci adatok szerint a panelek iránti érdeklődés látványosan élénkült, a kínálat pedig több térségben szűkült, miközben a vásárlók száma nőtt. A program keretei – többek között a négyzetméterár-plafon és a maximális vételár – természetes „szűrőt” képeznek, ezért a vevők jelentős része ugyanazokra a lakástípusokra és városrészekre koncentrál. A következmény: fokozódó verseny, gyorsabb döntések, és sok helyen áremelkedés, különösen a jól megközelíthető, paneles övezetekben.

Miért épp a panelek felé fordul a kereslet?

A program feltételei több szempontból is a panellakásoknak kedveznek. Ezek az ingatlanok jellemzően a négyzetméterár-korlát alatt maradnak, elhelyezkedésük városon belül sokszor kedvező, és a legtöbb esetben azonnal költözhetők. Mivel az új projektek átadása időbe telik, a gyorsan dönteni képes vásárlók azonnali, kiszámítható megoldást keresnek. A paneleknél ráadásul az energetikai korszerűsítések (szigetelés, nyílászárócsere) az elmúlt években sok társasházban lezajlottak, ami mérsékli a fenntartási költségeket és növeli a komfortot. A vevői logika ezért egyszerű: ha a hitel- és támogatási feltételek adottak, érdemes minél előbb rögzíteni az árat és a lakást.

Budapesti és vidéki trendek: hol gyorsul leginkább a piac?

A kereslet erőteljesen a nagyvárosok felé torzít. A fővárosban és a megyei jogú központokban jobban érződik a „sok vevő – kevés jó lakás” helyzet, mint a kisebb településeken. Budapest peremkerületeiben – ahol a panelek nagy része található – a kínálat szűkülése együtt jár a gyorsuló tranzakciókkal. Vidéken a megyei központok és az egyetemi városok emelkednek ki, mert stabil a munkaerőpiac, erős a bérlői kör, és a közlekedés, illetve a szolgáltatások elérhetősége is vonzó. A községekben a forgalom visszafogottabb; itt kevésbé érvényesül a program okozta keresleti hullám.

Kínálat kontra kereslet: hogyan hat ez a medián árakra?

Az átlagár és a medián négyzetméterár mozgása sok vevőt megtéveszt. Előfordulhat, hogy a programra alkalmas ingatlanok medián ára összességében stagnál, sőt csökken, miközben a népszerű környékeken és típusingatlanoknál éppen emelkedést látunk. Ennek oka az összetételhatás: ha a kínálatban arányaiban több az olcsóbb lakás (például távolabbi, kisebb településen), a medián lefelé mozdulhat, miközben a felkapott városi övezetekben a verseny feljebb hajtja az árakat. A vevőnek tehát nem elég országos átlagokat nézni; a döntés szempontjából a konkrét városrész, háztípus és állapot a meghatározó.

Mit lépnek az eladók és a közvetítők?

A tulajdonosok a megugró érdeklődésre gyorsabb árazással és feszesebb tárgyalással reagálnak. Gyakoribb lett az „első komoly ajánlat nyer” gyakorlat, a licit pedig ott jelenik meg, ahol több, azonos feltételekkel rendelkező vevő egyszerre érkezik. A bútorok, tárolók, parkolóhelyek külön sorolása olyan technika, amellyel az eladók próbálják maximalizálni a bevételt anélkül, hogy a lakás alapárát a programhatár fölé tolnák. Mindez a vevői oldalon még inkább megfontolt, előkészített ajánlatokat és hitel-előminősítést tesz elengedhetetlenné.

Hitel-előminősítés és értékbecslés: a sikeres ajánlat kulcsa

A gyors döntés a finanszírozási háttérnél kezdődik. Az előminősítés – lehetőleg több banktól – ma már alapvetés: megmutatja a reális hitelkeretet, erős alkupozíciót ad, és csökkenti annak kockázatát, hogy a foglaló elvesszen. A banki értékbecslés viszont rendszerint a közelmúltban zárult ügyletekre támaszkodik; ha az eladó „előreszaladt” az árazással, a becslés alacsonyabb lehet, ami nagyobb önerőt kér a vevőtől, szélsőséges esetben pedig meghiúsíthatja a hitelt. Érdemes ezért a hirdetett árat a környék tényleges tranzakciós szintjeihez viszonyítani, és számolni tartalékkal.

Új lakások, régi lakások: hogyan rendeződhet át a verseny?

Amint megjelennek a nagyvárosokban a programhatárhoz közel árazott új projektek, erősödhet a választási kényszer: azonos keret mellett sok vevő az új építésűt részesíti előnyben a műszaki állapot, a garanciák és az alacsony üzemeltetési költség miatt. Ez fékezheti a használtak drágulását a kiemelt lokációkban is, különösen ott, ahol több projekt indul egyszerre. Ugyanakkor, amíg az új átadások nem érik el a kritikus tömeget, a használt piacon – főleg a jó közlekedésű panelövekben – fennmaradhat a verseny.

Gyakorlati tanácsok első lakást keresőknek

Célszerű rangsort készíteni három szinten: városrész, háztípus, állapot. Érdemes előre egyeztetni a közvetítőkkel, beállítani az értesítéseket, és a megtekintésekre adott napon döntésképesen érkezni. A dokumentumokra – társasházi határozatok, felújítási alap, közös költség, műszaki állapot – külön figyelmet kell fordítani. Panelnél kérdezzünk rá a strangcserére, a gépészetre, a födémcsatlakozásokra, a szigetelés évére és a nyílászárók állapotára; ezek mind befolyásolják a fenntartást és a banki minősítést. Ha az értékbecslés kockázatos, érdemes több alternatív lakást „rövidlistán” tartani.

Befektetők és bérleti piac: hogyan alakulhat a hozam?

A fokozott kereslet egyes városrészekben a bérleti díjakat is feljebb tolhatja, de a hozamok a finanszírozási költségektől függnek. A paneles övezetekben – metróhoz, villamoshoz közeli részeken – stabil maradhat a bérlői igény, ami kiszámítható pénzáramot adhat. Ugyanakkor a növekvő tulajdonosi verseny miatt a bérbeadás minősége (energetika, gépesítés, állapot) jobban számít, mint korábban: a középszerű lakások hosszabb ideig üresen állhatnak, ha a kínálat bővül.

Összegzés: mire készüljön a piac az indulás után?

A program közvetlen hatása kettős. Egyrészt sok vevőt terel ugyanarra a szegmensre, ami gyorsabb döntéseket és a preferált környékeken magasabb árakat hoz. Másrészt a feltételek racionális korlátokat szabnak, így a drágulás üteme fékeződhet, ha megjelennek a programhatárhoz árazott új lakások. Aki vásárolna, akkor jár jól, ha előminősítéssel a kézben, transzparens ajánlattal és gyors, mégis körültekintő döntéssel lép. A panelek jelenleg versenyelőnyben vannak, de a piac végkimenetele azon múlik, milyen tempóban érkeznek az új fejlesztések, és hogyan reagál a banki értékbecslés a gyorsan változó hirdetési árakra.

Magyar News Online

Magyar News Online: A valóság, első kézből

A Magyar News Online a hiteles tájékoztatás és a független újságírás elkötelezett hírportálja. Nap mint nap azon dolgozunk, hogy olvasóink valós, torzítatlan híreket kapjanak az ország és a világ eseményeiről. Ahhoz, hogy ez így is maradjon szükségünk van az Ön TÁMOGATÁSÁRA is, amit ITTtehet meg.

Célunk, hogy mentesek maradjunk a propagandától, és a tiszta tényeket, valamint objektív elemzéseket helyezzük előtérbe. Olvasóink elsőként értesülhetnek politikai, gazdasági, társadalmi és kulturális hírekről – mindezt megbízható, alapos források alapján.